財産形成コンサルティング ~財産を三代で無くさない法~ 財産形成コンサルティング ~財産を三代で無くさない法~

実は、多くの方が気づかずに相続に失敗している?

相続税という負の遺産をテコに財産と収入を殖やし相続税を節税して、トリプルメリットを拡大してゆく財産形成コンサルティングサービスです。

実際の成功、失敗事例

実際の失敗事例:不動産が有効活用されず、遺言もなし。最大1億円の相続税に。

世田谷区 鈴木様の当時の状況
お母様が25年3月に亡くなられる。
相続人構成 長男 次男の相続人は2人
財産
土地
自宅の土地 5,000万円
空駐車場 20,000万円
アパートの土地 2件 5,000万円
土地の合計 30,000万円
建物 自宅 100万円
アパート2棟 900万円
現金預金 10,000万円
総資産合計 4億1,000万円
負債その他
債 務 0円
葬式費用 500万円
債務及び葬式費用計 500万円
※墓地、仏壇、位はいは非課税財産なので控除の対象にはなりません。 納骨は請求書等で明確に区分されていれば、控除されます。

当社が実施した節税対策

広大地の評価減
40,000万円×0.6-0.05×2,000㎡/1,000㎡=20,000万円
小規模宅地の評価減
25万円×330㎡×50%=6,600万円

相続の失敗理由

相続税額と現金預金が同じでした、親御さんがせっかく残された現金預金がなくなってしまいます。
不動産の最有効活用がされていませんでした。
駐車場は7割方空いてました。
アパートも5割方空いていました。
遺言がありませんでした
跡取りである長男が継いだ財産は3億3,800万円です。このままでは、「三代で財産はなくなります」
小規模企業共済に加入していない
ポイント 事業主の退職金として月7万円かけますと年間84万円全額所得控除が受けられます。税率が30%の人で25.2万円節税できます。15年かけると1,000万円以上支給されて、所得税等は378万円節税できます。
倒産防止共済に加入していない
ポイント 掛金の最高額は月20万円です。800万円までかけられます。これも全額所得控除が受けられます。会社であれば、全額経費になり、結果的に内部留保がまた厚くなります。
生命保険に入っていない
ポイント 生命保険金を1,000万円以上入っていれば、1,000万円までは生命保険控除が受けられます。

弊社財産形成コンサルティングサービスをご利用した場合

不動産管理会社を設立して毎年の所得税等を50%節税する

家族で跡とりの会社を設立して、所得税を50%節税しながら跡取りに 相続税の納税貯蓄をして行きます。結果、今まで親御さんに残っていた預貯金が、跡取りに残るようになります。相続税の節税になります

財産形成コンサルティングサービスで大幅節税

駅近のアパート1億円で買っておけば1,600万円ほど節税できました。 2億円の中古アパートであれば、3,200万円節税できました。亡くなる前ででもすぐにできます

遺言の作成

「三代で財産をなくさない」ためにも遺言は不可欠です。

実際の成功事例:相続税が3,100万円のところ300万円に!!

杉並区 石井様の当時の状況
平成24年に財産形成コンサルティングサービスを開始
お母様が27年6月に亡くなられる。
相続人構成 2代目跡取り長女63歳 長女の夫65歳 孫3代目と跡取り 法定相続人3人
相続税対策する前の財産
(平成23年の財産)
土地
自宅の土地 2,000万円
アパートの土地 3件 22,000万円
土地の合計 24,000万円
建物
自宅 100万円
アパート3棟 2,700万円
その他の財産 3,000万円
総資産合計 29,800万円
負債その他
借入金 4,500万円
敷金・保証金 1,000万円
負債合計 5,500万円

相続の成功理由と対策実例

不動産管理会社は平成10年に設立しました
所得税は個人時代の50%節税していました
小規模共済に家族全員役員にして全員加入しました
倒産防止共済も最高額を加入いたしました
平成24年 財産と収入を殖やして相続税を大幅に節税する対策を実行しました
アパートを1億円で売却して、駅近に買換えることにしました。
公正証書遺言を作成しました

相続できた財産

  • 平成23年の財産と平成24年に購入したアパート2棟
  • 退職金は合計1,500万円で全額非課税(小規模企業共済から1,060万円、不動産管理会社から440万円)
  • 生命保険は1,500万円受給で全額非課税

総資産は1億8,000万円殖えました このところの土地の値上がりで6,000万円ほど財産がさらに増えています。 相続税は、3,100万円のところ300万円で済みました。

三代の相続で財産を無くさず殖やした成功事例

税理士39年の地主さん大家さん農家さんの成功事例続々

不動産管理会社を設立して、所得税を半分節税して相続税納税貯蓄します。不良地所を優良地所に買換えて財産と収益アップ、相続を節税、跡とり信託する。

その後、相続時には、相続税を楽々キャッシュで納税して行けば、地所は子々孫々に至るまで守り続けられます。

世田谷の地主さんの例

会社管理最適方式で所得税等を毎年2,000万円かかるところを1,000万円節税して相続納税貯蓄しました。

結果、20年経って相続になり相続税2億円を地所も売らずに楽々キャッシュで納めることができました。

川崎の地主さんの例

財産分析して未来相続税を算定と地所別の採算分析をします。次に、未来相続税をテコにして不良資産を優良資産に買え換えました。

年間の収入は、2,400万円アップ、未来相続税は3,000万円節税でき相続税は900万円キャッシュで納税しました。

茅ヶ崎の経営者さんの例

家族で一般の事業と3棟アパート経営をしていました。一般事業の収入が減り相続破綻懸念先でした。そこで、一般事業の跡地にアパートの提案がありました。

アパート経営は得策でないと考え、高収益の駅近の中古マンションを購入することにしました。それから2年後に相続になり相続税は1億円だったのが、3,000万円で済み楽々キャッシュで相続税を納税しました。

杉並の大家さんの例

銀行で遺言信託をしていました。相続になって、遺言書を拝見させて頂きましたが、節税を考慮して作成されていなかったために遺言書どおりですと1,000万円高い相続税になってしまいます。

被相続人には申し訳なかったのですが遺言書を破棄して、遺産分割協議書に切り替えて申告しました。

藤沢の農家さんの例

長男がドラ息子なので、跡とり信託を作成しました。お爺さんは90歳、長男が60歳、二男が58歳、二男の孫娘が30歳です。

跡とりは二男に、三代目は二男の孫娘に継がせることで跡とり信託を作成しました。これでドラ息子は、家を潰すようなことができなくなりました。

江戸川の地主さんの例

相続の仕方を工夫しました。財産を家産と営業資産に分けて、家産は子供三人に分けることにしました。

営業資産は分けずにいずれは会社所有にして兄弟仲良く家が繁栄するように盛り立てて行くことにしました。会社からは、毎月安定収入が支給されます。

優遇税制を最大限生かした不動産売買

お客様の不動産の売買にあたっては、優遇税制を生かして、節税して手取り額を最大化して申告します。

売り手から買い手まで三菱地所、三井不動産などとコラボレーションして、ノウハウを生かして不動産売買します。ですから、高く売却でき、購入するときは、良いものを安く購入できて安心確実です。

不動産優遇税制コンサルティング

1. 短期譲渡所得税と住民税 39%
2. 長期譲渡所得税と住民税 39%
3. 事業用の買換え特例 20%x20% 4%
4. 相続税の取得加算の特例 相続税額の一部が控除
5. 空家税制の特別控除額 3,000万円
6. 収用の特別控除額 5,000万円
7. 居住用の特別控除額 3,000万円
8. 交換の特例 譲渡所得税 0円
9. その他の優遇税制の適用の検討

財産形成コンサルティング

未来相続税という負債をテコに、財産と収入を殖やしつつ未来相続税を最小化して財産を殖やすサービスです。

主な流れ、
財産診断 ➡ 地所別採算分析 ➡ 優良物件に買換え相続税を大幅節税 ➡ 節税遺言書または跡とり信託をつくります。

成功事例

川崎の地主さんの例

財産分析して未来相続税を算定と地所別の採算分析して、未来相続税をテコにして不良地所を優良地所に買え換えました。

年間の収入は、2,400万円アップ、未来相続税は3,000万円節税できて、相続税は300万円になって地所を売らずに、楽々現金納税できました。

土地最有効活用コンサルティング

地主さん、大家さん、農家さんなどの資産家さんを39年タックスコンサルティングして得たノウハウなどをアドバイスします。

具体的には、駅近、都心、ロードサイド、倉庫などの採算の良い物件の活用と買換え。

成功事例アパート経営は利回り3%ですが、コンビニは7%、家賃月100万円です。建築費もやすので利益率は高いので大喜びです。

財産形成コンサルティングサービス ~財産を三代で無くさない法~ の流れと報酬

  • 未来相続税の概算と物件別の現状分析
  • 優良物件か不良物件か査定
  • 財産形成・収入アップと相続税節税対策計画のご提案
  • 不良物件から優良物件への買換えのご提案
    買換えの特例の節税計算アドバイス
  • 駅近アパート・ロードサイド購入計画
    都心マンション・貸ビル購入計画
  • 旧財閥系の不動産会社から優良物件紹介して頂きます。
    三井不動産、三井住友信託銀行の不動産部、三菱地所リアル、東急リバブル
  • お客様とのご相談の上で不良物件を売却
  • 購入候補が決まりましたら、当社が優良物件か相続税節税効果どうかを査定致します。
  • 購入決定
  • コンサルティング報酬
    財産診断と節税提案 10万円

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