不動産　～相続税を節税するための生前対策～

不動産での節税とは？

• 不動産を購入すると、相続税の評価額が下がることがある
• 不動産投資の方法によっては、節税と同時に収入を得ることもできる

「相続税の節税には不動産投資がおすすめ！」といった広告を目にすることがあります。これは本当なのでしょうか？

例えば、ある人が現金5,000万円を持っていたとしましょう。その方が亡くなって現金のまま遺産となれば、当然5,000万円に対して相続税がかかります。

ところが、5,000万円でアパートを買ってから、すぐに亡くなったとします。5,000万円で買ったのですからアパートには5,000万円の価値があり、それに対して相続税がかかるはずです。ところが、相続税の評価額では2,000万円程度と見なされるのです。相続税額は評価額をベースに計算するので相続税も値下がりするというわけです。

不動産購入で相続税額が下がる理由

なぜ、こんなことが起こるのかというと、アパートには住人がいるからです。

アパートや貸家の場合、住人は建物や土地に対して何の権利ももっていません。しかし、そこに住み続けることで借家権が発生します。すると、アパートのオーナーであっても住人に対して「明日、出て行ってくれ」といった無茶ゃな要求はできなくなります。

住人がいると、土地や建物を簡単に処分することが難しくなります。そのため、資産としての価値が下がったとみなし評価額が約30％ほど低くなるのです。

同じように、土地についても評価額を下げることができます。

ある人が評価額5,000万円の土地を持っていたとしましょう。そこに賃貸アパートを建てると、土地の評価額が下がるのです。賃貸物件が建っている土地は貸家建付地となり、評価額の算出方法がこのように変わります。

土地の評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)＝貸家建付地の評価額

借地権割合や借家権割合は、地域ごとに定められているため、一概に約何％ということはできませんが、評価額が下がることは分かると思います。さらに、アパートの建物自体も賃貸物件なので一般的な住宅よりも評価額が下がります。

結果として、5,000万の更地だったときの1/3程度にまで、相続税を圧縮することができるのです。

不動産で節税する場合のリスク

不動産による相続税の節税は、部屋単位でも可能です。例えば、ワンルームマンション1部屋を購入して賃貸にすることで、購入金額よりも評価額を下げることができるのです。

賃貸にして評価額が下がるだけではありません。入居者から家賃が入るため、継続的な現金収入を確保できます。

ただし、不動産投資には様々なリスクがあります。

例えば、新築マンションを購入した場合、すぐに売却しても元の価格では売れません。平均20％程度は価値が下がるといわれています。これではいくら相続税を節税しても、不動産取得税や手数料などで足が出てしまいます。

また、部屋が空き室になっていると賃貸物件とはみなされません。ですから、不動産投資をする場合は入居希望者が多い物件を選ぶ必要があります。

予期せぬトラブル例

大学の近くにあるオシャレなワンルームマンションを購入したとしましょう。ここなら学生の入居希望者が多いかと見込んでいたら大学が移転してしまい、それにともなって街が廃れてしまうといったことも考えられるのです。

これでは相続税が節税できたとしても、家賃収入がなくなり損失のほうが大きくなってしまいます。

とはいえ、ワンルームマンションならば管理修繕費用もそれほどかかりません。一軒家はマンションよりも管理修繕費用が大きくなりがちです。さらに、一軒家はファミリータイプが多いため、引っ越しシーズンに入居者を見つけられないと、そのまま1年近く空き家ということも多々あります。

不動産での節税を成功させる3つのポイント

• 1.税制の仕組みをきちんと理解しておく
• 2.不動産の購入は自己資金で行う
• 3.新築ではなく価格の安定した中古物件を購入する

不動産での節税の3つのデメリット

• 1.失敗したときのリスクが大きい
• 2.賃貸物件は入居者が見つからなければ節税にならない
• 3.相続税納付の財源として現金が必要

不動産での節税をお考えの方へ

不動産をうまく利用することで、相続税を大幅に圧縮できます。それだけに、節税を目的にした不動産投資を行う人は、決して少なくありません。しかし、不動産投資はリスクが大きいため、失敗例も数多くあります。

相続税対策で不動産の購入を考えるなら、どんな失敗例があるかを調べてからにしましょう。

また、いくら節税できるからといって資産をすべて不動産にしてしまうと、いざ相続が発生したときに相続税を納めるための現金がなくなってしまいます。物納できるような土地があればいいのですが、土地の一部分だけを切り売りすると、残りの土地の価値が下がってしまうこともあります。

不動産をどう利用するか、他の資産とのバランスをどうするか、自分にとってベストな答えを見つけるには税制についての知識が不可欠です。

多くの人が不動産運用を行っているため、その分野に長けた税理士も数多くいます。まずはそういうプロを見つけて相談してみるのがいいでしょう。

不動産を活用した節税でご不明な点があれば、創業39年・相談実績10,000件以上を誇る相続税申告のあすかにお問い合わせください。ご連絡お待ちしております。

※当ページの制度や税率は2017年1月時点のものです